Менеджер по оренді: комерційної нерухомості, по роботі з орендарями та інші, посадові обов’язки

Посаду менеджера з оренди зустрічається не так вже і рідко. Але багато людей не уявляють, що це за професія, яка там потрібна кваліфікація і які основні посадові обов’язки. Пора виправити цю прогалину.

Менеджер по аренде в будь-якому випадку працює за процентною схемою, тобто йому дістається визначений відсоток від кожної укладеної угоди. Обов’язково доведеться підтримувати постійний контакт з людьми. І не тільки з власним керівництвом, але і з клієнтами, які хочуть щось здати або взяти в оренду. Тому характерними рисами роботи менеджера по здачі комерційної нерухомості або житлових приміщень традиційно є:

• часті відрядження та поїздки;
• понаднормова робота і ненормовані графіки;
• неможливість передбачити, де і як закінчиться робочий день, скільки триватиме те чи інше оформлення;
• систематична емоційне навантаження.

Комерційна нерухомість дуже вигідна для такого менеджера, адже вона коштує дорого, і навіть при оренді за неї вносять солідні суми. Тому і ставки комісійних обіцяють бути значними; але не все так просто і легко. Тільки ті, хто віртуозно знає особливості ринку, хто готовий глибоко і всебічно вивчати особливості конкретних об’єктів, досягнуть успіху в цьому сегменті ринку. А конкуренція там свирепа і нещадна.

Працюючи комерційним ріелтором, доведеться більше уваги, втім, приділяти не індивідуальним особливостям конкретного будинку, а загальною статистикою і економічній динаміці. Увагу такого фахівця необхідно приковується до демографічної специфіки регіону, тому що саме вона визначає попит і пропозиція на ті чи інші види товарів і послуг. Необхідно уважно відстежувати ситуацію у конкурентів, ті пропозиції, які вони роблять. Навіть якщо ці пропозиції — в суміжних цінових діапазонах або відрізняються за площею.

Опрацьовується кожна угода індивідуально. Переговори можуть тривати довго. Не менш довгий процес узгодження та затвердження документів, окремих параметрів договору. Шансів здати хоч скільки-небудь великий об’єкт комерційної нерухомості менш ніж за три місяці дуже небагато. Тому менеджеру потрібно виробляти в собі терпіння і методичність.

Вже сказане прояснює, що хороший менеджер по оренді повинен чудово володіти:

• економічними знаннями;
• методиками розрахунку прибутку і збитків;
• математичними моделями, що дозволяють прогнозувати розвиток ситуації на ринку;
• процесом здачі в оренду у всіх подробицях;
• навичками складання договорів та оцінки їх змісту;
• навичками формування інших необхідних документів (а їх теж дуже багато).

Вкрай рідко в наші дні менеджер працює поодинці. Зазвичай він втягується в роботу цілого відділу, і тому змушений координувати свої дії з діяльністю інших співробітників. Оренда може виражатися у наданні нерухомості як в тимчасове володіння і користування або тільки у тимчасове користування. Менеджер зобов’язаний розбиратися в цій тонкощі і розуміти, що і коли, на яких конкретно умовах передається зацікавленій стороні. До того ж йому належить виконати масу роботи ще задовго до формування договору.

Орендарі і ті, хто має намір що-небудь здати, приносять йому різні документи. Необхідно все ретельно вивчати, перевіряти, звіряти між собою та з нормами закону.

Необхідно також:

• створювати і підтримувати в актуальному стані бази даних про орендарів з контактною інформацією;
• аналізувати обсяги продажів;
• висувати пропозиції, як їх, ці обсяги, збільшити або хоча б утримати на поточному рівні;
• шукати нових орендарів;
• контролювати виконання умов за вже укладеними договорами.

Цей документ, як завжди, в кожній організації складається індивідуально. Але все ж таки є загальні моменти, що стосуються обов’язків виконавців. Їм потрібно неодмінно знати:

• основні федеральні і регіональні норми, які стосуються фінансових питань, обороту нерухомості, охорони об’єктів культурної спадщини, охорони природи і прав інших власників;
• порядок укладення, виконання та розірвання договорів, встановлений законодавством і уточнений корпоративними правилами;
• структуру власного відділу;
• алгоритм дій при виникненні тієї чи іншої ситуації;
• норми трудового законодавства;
• вимоги техніки безпеки, пожежної та виробничої, біологічного та радіаційного, антитерористичної безпеки (якщо на об’єктах можуть бути такі ризики);
• норми оподаткування;
• порядок документального оформлення та перерахування платежів;
• основні норми документообігу;
• кон’юнктуру ринків;
• порядок огляду та обстеження будівель, споруд та їх окремих частин.

Також менеджер з оренди повинен бути в курсі:

• земельних, житлових норм;
• етики і тактики ділових переговорів;
• психології ділових партнерів;
• правил розпорядку в організації.